城镇老旧小区，是指城市或县城建成年代较早、长期失养失修失管、市政设施不完善、服务设施不健全的住宅小区。普遍具有建设标准不高（砖混结构多、管线老化多、安全隐患多），配套设施不足（电梯少、停车位少、公共服务设施少），居住环境差乱，物业管理缺乏等诸多共性特征，严重影响了居民生活质量，居民改造意愿比较强烈。

一、基本情况

经过调研，乌当区达到改造条件的老旧小区共108个，11742户，402栋楼，110.08万平方米。2021年以来，在区委、区政府的强力统筹下，扎实开展老旧小区改造工作。截至目前，累计改造小区62个，6509户，190栋楼，55.05万平方米，投入资金约1.81亿元。通过改造，小区环境变得宽敞整洁，基础配套趋于完善，居住环境、出行条件等功能得到很大提升。

二、存在问题

一是资料档案不全，实际改造不顺畅。有部分老旧小区缺少前期的设计图纸和相关资料，增加了调查、勘测成本，也给实际改造带来困难。

二是居民需求多样，难以满足全部诉求。多数居民不但希望对出行道路、管网管线、停车位等进行改造，还希望对楼道扶手、加装电梯、外立面等进行改造，对政府实施改造期望值较高。因受场地和资金等要素制约，对部分群众的诉求难以满足。

三是资金问题突出，业主共建意识弱。老旧小区改造资金需求规模较大，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金“不愿投”、后期管护资金“在哪里”等问题。大部分居民缺乏“共建共享共治”和“购买服务”的意识，一定程度上影响了改造标准和后期管理。

四是长效管理缺乏，改造成果难维持。老旧小区往往存在无物业管理、无维修管养经费等问题，改造后反弹较大，改造成果难以长期保持。

三、对策建议

老旧小区改造是一项系统工程，牵涉面广。针对上述问题，提出如下建议：

一是做好规划，统筹推进，合理把握改造节奏。区级层面成立相关职能部门参与的工作机构，明确部门分工，划分目标责任。住建、规划等部门配合做好老旧小区原始资料和图纸的查找整理，有针对性地进行补测补绘；市政、电力、通讯、供水、燃气等部门提供管网管线图纸，并对相应管线进行清理；街道、社区深入开展宣传动员工作，让群众知晓改造等级和资金来源，充分认识到改造的实效和好处，尽可能地取得广大居民的支持和参与。

二是以人为本，突出重点，改造提升居住环境。结合老旧小区现状，因地制宜确定各小区菜单式改造内容，坚持问需于民，优先解决“水、电、气、路、讯”等居民群众反映集中、涉及共同利益的问题，完善公共服务功能。

三是多元投入，加大保障，健全资金筹措机制。政府可探索明确划分基础类、完善类、提升类改造方式，并向居民宣传到位，遵循基础改造优先，提升改造后延，以分步实施方式化解资金需求总规模较大的问题。要积极探索构建政府政策性引导，居民共建性出资，企业市场化参与，社会全方位支持的多元化融资机制。

四是综合施策，规范运作，促进小区长效管理。要加强党建引领，积极组织议事会、业主委员会等，加强对小区管理。根据不同小区居民的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求引进物业，以专业服务团队促进小区长效管理。联合综合行政执法、公安、消防、市场监管等多部门编制违法事项清单，明确责任单位，强化综合治理力度，规范小区管理。总之，要坚持“改”与“管”相结合，属地与部门相结合，居民自治与引入物业相结合，不断探索和加强老旧小区后续管理工作，巩固改造成果。